DIREITO IMOBILIÁRIO · LOCAÇÃO E DESPEJO
Problemas com aluguel? Conheça seus direitos.
Orientação jurídica para proprietários e inquilinos: despejo, cobrança de aluguéis e de fiadores, revisão e renovação de contratos, multas, devolução do imóvel e contratos de locação residencial e comercial.
Atendimento online em todo o Brasil · Tháyla Santana · OAB/DF 71.213
Atendimento 100% online
Conversa pelo WhatsApp e envio de documentos digitais, de qualquer lugar do Brasil.
Análise individual
Cada contrato tem particularidades. Seu caso é estudado com atenção às cláusulas e às provas.
Sigilo profissional
Suas informações são tratadas com sigilo, como determina o Estatuto da Advocacia.
PRIMEIROS PASSOS
Inquilino atrasou o aluguel? Faça isso agora
Na falta de pagamento, agir rápido e com os documentos certos evita que a dívida cresça e agiliza a retomada do imóvel.
1. Reúna contrato e garantias
Separe o contrato, os aditivos, o laudo de vistoria e os documentos da garantia: fiador, caução, seguro-fiança ou título de capitalização.
2. Calcule o débito
Monte uma planilha com aluguéis, condomínio, IPTU e encargos em aberto, com as multas e correções previstas no contrato.
3. Formalize a cobrança
Envie notificação por escrito e guarde as conversas. Evite acordos verbais e nunca troque a fechadura por conta própria.
4. Busque orientação jurídica
O advogado avalia o despejo, a cobrança do fiador e a possibilidade de liminar para desocupação em 15 dias.
VOCÊ NÃO ESTÁ SOZINHO
Inadimplência no aluguel é uma realidade
Levantamento da Superlógica apontou inadimplência de 3,76% nos aluguéis em agosto de 2025, acima do registrado um ano antes. Em contratos comerciais de menor valor, o índice passou de 8%.
Segundo a Serasa, o Brasil chegou a cerca de 82,8 milhões de pessoas inadimplentes em março de 2026, o que aumenta o risco de atrasos também nas locações.
Proprietários e inquilinos têm direitos e deveres previstos na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Conhecer as regras evita prejuízos e conflitos desnecessários.
INFORME-SE
Situações mais comuns na locação
Conheça as situações mais comuns, o que a lei prevê e os cuidados que fazem diferença em cada uma delas.
Despejo por falta de pagamento
Com aluguéis ou encargos em atraso, o locador pode propor a ação de despejo, junto ou não com a cobrança dos valores devidos.
Importante: o inquilino pode evitar o despejo pagando todo o débito no prazo legal, mas só uma vez a cada 24 meses.
Liminar para desocupação
Em hipóteses previstas em lei, como o contrato sem garantia, o juiz pode determinar a desocupação em 15 dias, mediante caução de três aluguéis.
Importante: a liminar depende de requisitos específicos; contrato e garantias devem ser analisados.
Fim do contrato
Nos contratos residenciais escritos de 30 meses ou mais, o locador pode retomar o imóvel ao fim do prazo, sem precisar justificar.
Importante: se o contrato foi prorrogado por prazo indeterminado, é preciso notificar com 30 dias de antecedência.
Cobrança do fiador
O fiador responde pelas dívidas da locação conforme o contrato, em regra até a entrega das chaves, mesmo após o fim do prazo.
Importante: o imóvel residencial do fiador pode ser penhorado, conforme entendimento do STF.
Revisão do aluguel
Após três anos de contrato ou do último acordo, locador ou inquilino pode pedir a revisão judicial para ajustar o aluguel ao valor de mercado.
Importante: a revisão é diferente do reajuste anual, que segue o índice previsto no contrato.
Renovação da locação comercial
O inquilino comercial pode ter direito à renovação compulsória do contrato, protegendo o ponto empresarial conquistado.
Importante: a ação deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato.
Devolução antecipada e multa
O inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo pagando a multa prevista, proporcional ao tempo restante do contrato.
Importante: a transferência de emprego para outra cidade pode dispensar a multa, com aviso de 30 dias.
Vistoria, danos e benfeitorias
Ao final, o imóvel deve ser devolvido como foi recebido, salvo o desgaste natural. As vistorias de entrada e de saída são as principais provas.
Importante: benfeitorias necessárias, em regra, são indenizáveis; as demais dependem do contrato.
Contratos de locação
Um contrato bem redigido define garantias, multas, reajustes, responsabilidades e prazos, prevenindo a maior parte dos conflitos.
Importante: a lei proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
SEUS DIREITOS
O locador pode retirar o inquilino por conta própria?
Não. Mesmo com aluguéis atrasados, a retomada do imóvel deve ocorrer por ação de despejo (art. 5º da Lei 8.245/1991). Trocar fechaduras, cortar água ou luz ou retirar pertences pode gerar responsabilização do locador.
Por outro lado, o crédito de aluguel documentalmente comprovado é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do CPC): aluguéis e encargos em atraso podem ser cobrados por execução, inclusive do fiador, com penhora de bens.
Direitos do inquilino
O inquilino tem preferência para comprar o imóvel se ele for vendido, em igualdade de condições, e pode exigir recibos discriminados.
Direitos do locador
O locador pode retomar o imóvel nas hipóteses legais, cobrar os débitos e exigir reparo dos danos que vão além do desgaste natural.
Condomínio e IPTU
O contrato pode transferir ao inquilino o IPTU e as despesas ordinárias de condomínio; as extraordinárias são do proprietário.
Cada caso precisa ser analisado individualmente: o contrato, as garantias e as provas fazem diferença no resultado. Tem vários imóveis para administrar? Conheça o planejamento patrimonial e a holding familiar.
ATUAÇÃO
Como a advocacia pode ajudar
- Contratos de locação: elaboração e revisão de contratos residenciais e comerciais, com garantias adequadas.
- Notificações e acordos: notificações extrajudiciais e negociação de débitos, desocupação e devolução do imóvel.
- Despejo e cobrança: ações de despejo com pedido de liminar, execução de aluguéis e cobrança de fiadores.
- Revisional e renovatória: ações para ajustar o valor do aluguel e para proteger o ponto comercial.
QUEM VAI CUIDAR DO SEU CASO
Dra. Tháyla Santana
Advogada inscrita na OAB/DF sob o nº 71.213, graduada em Direito pelo Centro de Ensino Unificado de Brasília (CEUB).
- Pós-graduada em Direito Empresarial (FACEO / EFAE);
- Pós-graduanda em Direito Tributário e Processo Tributário (Faculdade LEGALE);
- Pós-graduanda em Direito Civil: Negócios, Obrigações e Contratos (Faculdade LEGALE).
Fundadora da Tháyla Santana Advocacia e Consultoria Jurídica, atua de forma próxima e estratégica, com atendimento personalizado e atenção técnica a cada detalhe, para pessoas e empresas.
PASSO A PASSO
Como funciona o atendimento
1. Contato
Você chama no WhatsApp e conta, em poucas palavras, o que aconteceu.
2. Análise
Avaliamos documentos e provas e explicamos com clareza as possibilidades.
3. Estratégia
Definimos juntos as medidas administrativas e/ou judiciais adequadas.
4. Acompanhamento
Você recebe atualizações sobre cada etapa, tudo de forma online.
CHECKLIST
Documentos que costumam ser necessários
- Contrato de locação e aditivos assinados.
- Laudos de vistoria de entrada e de saída, com fotos.
- Documentos da garantia (fiador, caução, seguro-fiança).
- Comprovantes de pagamento e recibos de aluguel.
- Planilha dos débitos em aberto, mês a mês.
- Boletos de condomínio e carnês de IPTU.
- Notificações e mensagens trocadas entre as partes.
- Matrícula atualizada do imóvel.
DÚVIDAS FREQUENTES
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora uma ação de despejo?
Depende da vara, da citação do inquilino e da defesa apresentada. Quando cabível a liminar, a desocupação pode ser determinada em 15 dias. Sem liminar, o processo segue até a sentença, e o prazo varia conforme o caso.
Com quantos meses de atraso posso pedir o despejo?
A lei não exige um número mínimo de meses: um único aluguel em atraso já autoriza a ação de despejo por falta de pagamento. Na prática, agir logo evita que a dívida cresça e facilita a recuperação dos valores.
Posso cobrar diretamente o fiador?
Depende do contrato. Se o fiador renunciou ao benefício de ordem, como é comum, ele pode ser cobrado diretamente. Em geral, é recomendável incluir o fiador na cobrança desde o início, para que ele responda pela dívida.
O locador pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?
Durante o prazo do contrato, em regra, não. A retomada antecipada só é possível nas hipóteses legais, como falta de pagamento, infração contratual ou reparos urgentes determinados pelo Poder Público.
O inquilino comercial tem direito de continuar no imóvel?
Pode ter, pela ação renovatória, se cumprir os requisitos: contrato escrito e com prazo determinado, prazo mínimo de 5 anos (somando contratos) e 3 anos no mesmo ramo de atividade. A ação deve ser proposta no prazo legal.
Quem paga reformas e consertos?
O locador responde pelos defeitos anteriores à locação e pelos problemas estruturais. O inquilino deve fazer os pequenos reparos do dia a dia e reparar os danos que causar. O contrato pode detalhar essas responsabilidades.
A caução pode ser usada para cobrir danos?
Sim. A caução garante o cumprimento do contrato e pode cobrir débitos ou danos comprovados, como os apurados na vistoria de saída. O valor restante deve ser devolvido ao inquilino, com os rendimentos previstos em lei.
Não fique sem orientação
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Atenção ao golpe do falso advogado: não solicitamos pagamentos de “taxas” ou “custas” para liberar valores de processos. Em caso de dúvida, confirme pelos nossos canais oficiais.
Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, que não constitui promessa de resultado. Tháyla Santana Advocacia e Consultoria Jurídica · OAB/DF 71.213. Imagens: Unsplash.